《企业会计准则21号——租赁》规定，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人初始直接费用之和的折现率。由此可从“最低租赁收款额现值+未担保余值现值=租赁资产公允价值+出租人的初始直接费用”（式1）计算租赁内含利率。同时准则还规定，在租赁开始日，出租人应将最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁款的入账价值，并记录未担保余值。将最低租赁收款额、初始直接费用、未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。

　　表1　　　　　　　　　　　　　单位：万元

　　日期　　　　　租金　确认的融资费用（2）　应付本金减少额　　应付本金余额（4）（1）　＝上期（4）×10.2　（3）＋（1）－（2）　＝上期（4）－（3）2004.1.1　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　32.922004.12.31　　10　　　3.36　　　　　　　　　6.64　　　　　　　　　26.28200512.31　　10　　　2.68　　　　　　　　　7.32　　　　　　　　　18.962006.12.31　　10　　1.93　　　　　　　　　8.07　　　　　　　　　　10.892007.12.31　　10　　1.11　　　　　　　　　8.89　　　　　　　　　　2.00合计　　　　　40　　9.08　　　　　　　　　30.92

（3）租赁期满，返还租赁资产时注销资产和担保余值。